Si ya hiciste cuentas para comprar una casa, seguramente te has preguntado: “Si gano cierta cantidad al mes, ¿por qué el banco no me presta lo que yo calculé?”.
La respuesta está en una diferencia fundamental: tu ingreso no es lo mismo que tu capacidad real de pago.
Cuando tú haces una estimación, probablemente partes de tu sueldo mensual y calculas cuánto podrías destinar a una hipoteca.
Continúa leyendo y conoce qué factores analiza el banco antes de determinar cuánto puede prestarte, como tus ingresos comprobables, gastos, deudas, historial crediticio, plazo y condiciones del crédito.
Uno de los errores más comunes es calcular la capacidad hipotecaria utilizando el ingreso bruto, es decir, el salario antes de impuestos y otras deducciones.
Por ejemplo, si tu sueldo bruto es de $30,000 mensuales, eso no significa que tengas $30,000 disponibles para cubrir tus gastos y una hipoteca.
El ingreso neto, es decir, lo que realmente recibes, puede ser menor.
| Concepto | ¿Qué significa? |
|---|---|
| Ingreso bruto | Dinero que ganas antes de deducciones. |
| Ingreso neto | Cantidad que realmente recibes. |
| Gastos | Servicios, alimentación, transporte, educación, etc. |
| Deudas | Créditos, tarjetas y otras obligaciones. |
| Capacidad de pago | Dinero disponible para asumir una nueva deuda. |
La CONDUSEF recomienda considerar ingresos, gastos y deudas para conocer la capacidad de endeudamiento. 1
Cada institución financiera tiene sus propios criterios, pero generalmente analiza:
Por ello, dos personas con el mismo sueldo pueden recibir diferentes ofertas hipotecarias.
Además, la CONDUSEF señala como referencia que el pago mensual de una hipoteca procure no superar aproximadamente entre 30% y 40% de los ingresos mensuales, aunque el análisis depende de cada persona y producto financiero.
Imagina que ganas $30,000 mensuales y calculas que puedes pagar $10,000 de hipoteca. Sin embargo, actualmente tienes un crédito automotriz de $3,000 y un préstamo personal de $2,000.
Para ti puede parecer que los $10,000 siguen siendo alcanzables, pero para el banco esos compromisos ya representan una parte de tus ingresos.
Por eso, no basta con saber cuánto ganas; hay que conocer cuánto dinero tienes disponible después de cubrir tus obligaciones. 2
Otro punto que puede cambiar tus cálculos es que una hipoteca no solamente implica pagar el dinero que recibiste.
También debes considerar:
El CAT (Costo Anual Total) permite comparar distintos créditos considerando varios de sus costos asociados. Banco de México cuenta con herramientas para consultar y comparar este indicador.
Por eso, antes de elegir un financiamiento, no preguntes únicamente “¿cuánto me presta el banco?”, sino también “¿cuánto voy a pagar realmente?”. 3
Si el monto autorizado es inferior al que necesitas, puedes revisar diferentes alternativas:
La CONDUSEF también recomienda considerar gastos adicionales de la compra, como avalúo, seguros, comisión de apertura y gastos notariales.
Si el banco te presta menos de lo que calculaste, no necesariamente significa que exista un error. Probablemente su análisis está considerando información que no contemplaste en tu cálculo inicial.
Tu capacidad de pago no depende solamente de cuánto ganas, sino de cuánto puedes comprometer de manera sostenible.
Antes de solicitar una hipoteca, conocer tus ingresos reales, gastos, deudas y capacidad de pago te permitirá tomar una decisión financiera más informada.
Si todavía tienes dudas, un experto hipotecario de Compra Fácil puede brindarte asesoría personalizada y sin costo, ayudarte a revisar tu perfil y orientarte para encontrar el crédito que mejor se adapte a tus posibilidades.