Cuando una persona acude a una institución a solicitar un crédito para comprar una casa, la entidad financiera realiza un perfilamiento del cliente para saber si este cumple con los requisitos para ser acreedor al préstamo y si cuenta con la solvencia financiera para realizar los pagos de manera puntual, sin comprometer sus finanzas.

Cuando las personas están interesadas en comprar una casa, la mayoría de ellas no cuenta con recursos financieros propios para poder hacerlo, es por ello que deben solicitar el apoyo de un crédito hipotecario. En muchas ocasiones sucede que las personas no saben en qué consiste contratar un crédito, qué tipos de créditos existen, los plazos para pagarlo, los impuestos que incluye, qué requisitos se necesitan, qué instituciones pueden otorgar créditos, etcétera.

¿Qué es un crédito hipotecario?

Empecemos por saber qué es un crédito. Un crédito es un préstamo que otorga un banco u otra institución financiera a todas las personas o empresas que necesitan adquirir un bien inmueble, mismo que se quedará en garantía (es decir, hipotecado) hasta que ese préstamo sea liquidado al 100%. Por lo tanto, y como medida para salvaguardar dicha propiedad, el contratante está obligado a adquirir un seguro contra daños, un seguro de hogar y un seguro de vida.

Los plazos para liquidarlo serán establecidos por la institución que otorga el crédito de acuerdo con las finanzas y el perfil del cliente, y estos van desde 5, 10, 15, 20 y hasta 30 años. Además, los créditos hipotecarios son deducibles de impuestos.

Hay bancos dispuestos a financiar el 90% del valor de un inmueble, pero si se trata de un crédito cofinanciado (es decir, que participan dos instituciones financieras), pueden otorgar hasta el 100% del valor de la propiedad.

Algunos documentos necesarios para solicitarlo son: presentar una solicitud de crédito, identificación oficial, comprobante de domicilio, CURP, RFC, comprobante de ingresos y una constancia de situación fiscal. Es importante consultar con la institución financiera los requisitos.

El solicitante debe saber que destinará el 30% de sus ingresos para el pago del crédito, durante el tiempo que este dure, por ello, debe comprobar que cuenta con la capacidad de pago suficiente para hacerlo y que esta inversión no se convertirá en un problema de sobreendeudamiento. Algunas instituciones ya incluyen en el pago del crédito, gastos extra como el avalúo y servicios notariales.

¿Qué pasa si no se cumple puntualmente con el pago del crédito?

• El primer mes de atraso, inmediatamente generará intereses moratorios, que por lo general, son superiores a los que se pagan en el crédito contratado.
• Si han pasado tres meses de incumplimiento de pago, se congelará la tasa de interés pero deberán pagarse los intereses moratorios.
• Si el incumplimiento de pago rebasa los tres meses, la institución financiera puede iniciar un juicio en contra del solicitante para tomar el inmueble y recuperar el crédito.
  
  

Además, la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (CONDUSEF), también pone a disposición de quienes buscan un crédito hipotecario, una herramienta que permite revisar las condiciones y costos de los diversos productos que ofrecen los bancos.

Es importante contar con un presupuesto, para que sea más fácil definir el tipo de producto que se adapte al solicitante, determinar los plazos y los montos (con intereses) que se deberán pagar, los gastos extra como el enganche, los gastos notariales y los seguros e intereses durante el tiempo que dure el crédito.

Además, es muy importante considerar tres puntos: que la tasa de interés sea la más baja, que sea una tasa fija, así como el tiempo (plazo) en el que se pagará el préstamo.

Ayuda de un bróker o asesor hipotecario

Para tomar una decisión inteligente, que brinde estabilidad y seguridad, tanto al inmueble como a las finanzas del cliente, este puede buscar la asesoría y experiencia de un bróker o asesor hipotecario, pues ellos son especialistas en créditos, gestión, trámites, productos hipotecarios y tipos de financiamiento, además de actuar como intermediarios entre el cliente y las instituciones financieras. También brindan orientación para saber cuál crédito se adapta mejor a las necesidades y perfil mediante un comparativo, y pueden asesorar para elegir la institución financiera más conveniente.

Perfilamiento del cliente

Generalmente asumimos que las instituciones financieras le otorgan créditos a todas las personas que los solicitan, pero no es así. Para ello, las instituciones realizan un “perfilamiento del cliente”, que consiste en recopilar información con el propósito de conocer al que será su cliente-comprador, su nivel de ingresos, situación laboral, si tiene ahorros, su edad, estado civil, medios de contacto, etc., para seleccionar a los candidatos correctos.

Estos son los principales puntos que los asesores inmobiliarios necesitan para conformar el perfilamiento del cliente ante una posible operación de compra-venta de un inmueble:

• Edad: determina la viabilidad y vida máxima del crédito. Los bancos consideran que la edad del cliente, más el plazo del crédito, no deben rebasar los 74 años y 11 meses. Esto puede variar, ya que hay instituciones que permiten ser acreedores a un crédito hasta los 84 años y 11 meses.
• Plazo de crédito: se refiere al plazo que se otorga para una hipoteca. A mayor plazo, menor pago mensual.
• Aforo: es el importe máximo del crédito bancario expresado en porcentaje, respecto del valor que resulta menor entre el avalúo comercial y el precio pactado en el contrato de compra-venta.
• Valor de la vivienda: es el precio pactado entre las partes, estipulado en el contrato de compra-venta. Este valor comercial indica directamente el monto final del crédito y sus costos, independientemente del valor pactado en la compra-venta. 

Gastos notariales: es el pago que deberá realizar el solicitante ante la notaría, que incluye los impuestos y derechos sobre la propiedad, así como los honorarios del notario. Los gastos notariales se calculan sobre el valor más alto del inmueble. Durante la compra-venta de una casa, se llevan a cabo 3 actos jurídicos:

1. Traslado de Dominio: donde la propiedad cambia de propietario ante el Registro Público de la Propiedad. Este acto genera impuestos y es el mayor de los costos, se le conoce como ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles) y varía dependiendo de la localidad.
2. Contrato de Crédito o de Mutuo Acuerdo: aquí se determinan todas las condiciones financieras del crédito entre la institución financiera y el acreditado.

3. Contrato de Hipoteca: donde la garantía de pago es el inmueble, en caso de incumplimiento del crédito.

• Avalúo: Es el informe realizado por un experto calificado y certificado por la tesorería estatal, donde manifiesta su opinión acerca del valor comercial y vida útil remanente de una propiedad para ser validado por la institución que otorga el crédito.
• Comisión por apertura: es la cantidad que cobra la institución financiera por el trámite de formalización del crédito hipotecario.
• Estudio socioeconómico: es establecido por algunas instituciones financieras y su costo quedará a cargo del cliente. Se realiza en caso de que el cliente no pueda comprobar ingresos.
• Valor Total de la Operación de Compra-Venta: es la suma del valor de la propiedad, más los costos de la operación (gastos notariales, avalúo, comisión de apertura y estudio socioeconómico en caso de aplicar) y sirve para determinar el monto con el que debe contar el cliente para tener acceso al crédito.
• Ahorro: es la cantidad de dinero que debe tener el comprador para realizar la operación de compra-venta y sus gastos asociados.
• Enganche: es la diferencia entre el crédito que otorga el banco y el valor del inmueble que el cliente debe liquidar antes, durante o al finalizar la compra. El cliente debe considerar tener un ahorro previo para cubrir el enganche y los gastos iniciales (comisión de apertura, avalúo, impuestos, derechos, honorarios notariales, entre otros).

A los derechohabientes del INFONAVIT o FOVISSSTE, su ahorro de la Subcuenta de Vivienda les permite potenciar su enganche o llegar a cubrir los gastos iniciales, a través de los productos Cofinavit y en el FOVISSSTE a través de Aliados Plus y Respaldados.

Cofinanciamiento: tipo de crédito donde se combina el préstamo de una entidad financiera privada (Banco o SOFOM) y un organismo de gobierno (INFONAVIT o FOVISSSTE) para aportar en conjunto los recursos para comprar una casa terminada. Los recursos provenientes del INFONAVIT y del FOVISSSTE están formados por dos fuentes: préstamo de la entidad (que es menor al préstamo de un crédito directo), más el ahorro de la subcuenta de vivienda a lo largo de la vida laboral del trabajador.

En el caso de los bancos, al momento de que un cliente solicita un crédito hipotecario, la probabilidad de que le sea otorgado dependerá en gran medida de su perfil de riesgo hipotecario, ya que cada entidad puede exigir condiciones más o menos flexibles. El principal aspecto que se tomará en cuenta para otorgar un financiamiento hipotecario será la capacidad del cliente para solventar el préstamo y los gastos que de él deriven, pero en general, los aspectos que deberá tomar en cuenta para realizar el perfilamiento del cliente y tomar la decisión de otorgar o negar el crédito son:

• Edad y situación familiar y personal: los bancos quieren saber cómo son las finanzas del hogar, ya que calculan que al momento de finalizar el pago del crédito, el titular no debería sobrepasar los 75 años de edad.
• Estabilidad y solidez laboral: las entidades financieras solicitan al posible cliente que demuestre que ha mantenido el mismo trabajo por determinado tiempo mediante un documento que lo compruebe, esto indicará cuál es su estabilidad laboral, por lo que no es conveniente cambiar de trabajo constantemente, debido a que esa situación es un indicativo de inestabilidad laboral.
• Nivel de ingresos: el banco debe asegurarse que a la persona que le prestará el dinero tenga la capacidad de pago suficiente. El monto máximo de gasto debe ser equivalente al 30% de su salario comprometido en deudas. Lo mejor es tener un sueldo o ingresos fijos y no adquirir deudas que abarquen más de una tercera parte de su sueldo mensual. Si se tienen ingresos variables, es conveniente ahorrar en una cuenta bancaria, eso le dirá al banco que el cliente tiene el perfil de una persona disciplinada con el ahorro, que es organizada y tiene control sobre sus finanzas.

Historial de crédito: la única manera que un banco o entidad financiera tiene para saber si un cliente es buen pagador, si se atrasa o simplemente ha dejado de pagar un crédito es consultando el Buró de Crédito, por ello es importante tener un buen comportamiento crediticio. Todo esto indicará que se trata de una persona responsable para pagar sus préstamos.

Esta información es de carácter confidencial y será utilizada por los brókers o asesores y las instituciones financieras para definir si el solicitante es candidato a recibir un crédito, calcular el monto que le será asignado, así como las condiciones de pago. Así que, para que su solicitud no sea rechazada, deben convertirse en “el prospecto ideal”.

Si quieres saber si tu perfil te da la oportunidad de solicitar un crédito hipotecario, en HU Lifestyle nuestros asesores pueden ayudarte y brindarte la mejor orientación.