Problemas comunes en la construcción de vivienda urbana

Comprar una casa o un departamento en una ciudad no solo implica revisar ubicación, precio o crédito. También exige mirar algo que muchas veces pasa a segundo plano: la calidad de construcción de la vivienda.

Un inmueble puede verse nuevo, limpio y bien presentado, pero aun así arrastrar defectos que después se convierten en gastos, molestias y disputas con el desarrollador.

En México, los problemas comunes en la construcción urbana suelen concentrarse en tres frentes: la seguridad estructural, el control de humedad e impermeabilización y la calidad de las instalaciones y acabados.

Además, el marco regulatorio reconoce que el comprador debe recibir información clara sobre materiales, instalaciones, garantías y condiciones reales del inmueble (Profeco, 2019; Secretaría de Economía, 2022).

Por qué siguen apareciendo fallas en la vivienda urbana en México

Una parte importante de los defectos en vivienda aparece cuando el proyecto se ejecuta con prisas, con supervisión limitada o con cambios durante la obra.

En términos prácticos, eso suele traducirse en errores de nivelación, mala colocación de materiales, pendientes incorrectas en azoteas, instalaciones mal resueltas o detalles que “se corrigen” al final solo en apariencia.

1 Planeación deficiente, presión por entrega y supervisión insuficiente

Cenapred advierte que construir sin respetar reglamentos, planos y cálculos incrementa la vulnerabilidad de la vivienda, y recomienda que la obra se supervise y se ajuste al reglamento local de construcción (Cenapred, 2020).

Para un comprador, esto importa porque muchas fallas visibles al habitar la vivienda no nacen en el uso diario, sino en decisiones tomadas desde la ejecución.

2 Suelo, reglamentos y ejecución constructiva

Otro origen frecuente del problema es el suelo. En zonas urbanas, no todos los terrenos se comportan igual: hay áreas con hundimientos, asentamientos diferenciales, humedad persistente o exposición a inundaciones.

Si el proyecto, la cimentación o la estructura no responden bien a esas condiciones, pueden aparecer grietas, desplomes, filtraciones y deformaciones.

La guía de Vivienda segura de Cenapred subraya que la ubicación en terrenos inestables o zonas expuestas a riesgos, junto con el incumplimiento del reglamento de construcción.

Esto vuelve más vulnerable a la vivienda ante sismos, hundimientos y fenómenos hidrometeorológicos (Cenapred, 2020).

3 Materiales, instalaciones y mantenimiento preventivo

No todas las fallas provienen de grandes errores estructurales. Muchas surgen por materiales mal seleccionados, instalaciones deficientes o falta de mantenimiento preventivo.

La plataforma pública Decide y Construye identifica causas típicas de humedad y goteras como fugas en instalaciones hidráulicas o sanitarias, poca ventilación, acumulación de agua en bajantes, antigüedad del techo, rotura de tejas o uso de materiales de baja calidad (Sedatu, s. f.).

Eso significa que un departamento o casa puede presentar problemas incluso sin un colapso visible: basta con que el agua se filtre mal, la ventilación sea insuficiente o las conexiones no estén bien resueltas para que la calidad cotidiana de la vivienda baje de forma importante.

Problemas comunes en la construcción de viviendas urbanas

1 Grietas, fisuras y asentamientos

Las grietas son uno de los defectos que más alarma generan, y con razón. No todas significan lo mismo: algunas pueden ser superficiales, pero otras indican movimiento estructural, asentamientos o mala ejecución.

El proyecto de Habitabilidad de Vivienda de Sedatu distingue entre fallas ligeras y severas en muros, losas y pisos, y considera como señales relevantes los desplomes. Incluye fisuras, grietas, humedades, salitre y desfases de elementos de anclaje (Sedatu, 2024).

Para el comprador, esto implica que una grieta no debe minimizarse solo porque “se puede resanar”. Lo importante es entender por qué apareció.

2 Humedad, filtraciones y fallas de impermeabilización

La humedad es uno de los problemas en la construcción de viviendas más frecuentes y más subestimados. Puede venir de filtraciones exteriores, fugas internas, mala ventilación, pendientes deficientes en azotea o impermeabilización deficiente.

Además de afectar pintura y acabados, la humedad deteriora muros, recubrimientos y la percepción general de salubridad.

Decide y Construye señala como causas comunes las fugas en tuberías, la poca ventilación en zonas húmedas como baños, el agua estancada y la falta de mantenimiento de bajantes o impermeabilización (Sedatu, s. f.).

En una compra, esto se traduce en una pregunta simple: si ya hay humedad visible, probablemente el problema real está más adentro que la mancha.

3 Instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas y de gas

Muchas viviendas aparentan estar en buen estado, pero presentan fallas en instalaciones que no siempre son visibles en la primera visita.

Una mala instalación hidráulica puede producir fugas y presión irregular; una sanitaria mal ejecutada puede causar malos olores o retornos; una eléctrica deficiente puede generar sobrecalentamiento o riesgo; y una instalación de gas mal resuelta es un tema directamente ligado a seguridad.

Profeco establece que el comprador debe recibir información sobre las características técnicas y materiales de la estructura, instalaciones y acabados del inmueble (Profeco, 2019). Por eso no basta con “ver si prende la luz”: conviene pedir especificaciones, garantías y revisar el funcionamiento real de baños, llaves, contactos, apagadores y ventilación.

4 Acabados deficientes, mala ventilación y baja habitabilidad

No todo defecto es dramático, pero sí puede afectar la experiencia de vivir ahí. Pisos mal colocados, carpinterías desniveladas, cancelería que no sella, ventanas mal orientadas, baños con poca extracción de humedad o espacios con escasa iluminación natural son señales de una vivienda resuelta con un estándar bajo.

Conavi recuerda que una vivienda adecuada no solo debe existir físicamente: debe ser habitable, segura y saludable, con condiciones que respondan a las necesidades reales de las familias (Conavi, 2020).

Desde esa lógica, una vivienda urbana puede ser legalmente vendible y, aun así, ser una mala compra si su habitabilidad cotidiana es deficiente.

Cómo impactan estos defectos en costos, plazos y calidad

1 Sobrecostos por reparaciones y retrabajos

Cuando una vivienda tiene fallas constructivas, el primer impacto casi siempre es económico.

Aparecen gastos en resanes, impermeabilización, cambios de piezas, revisión de instalaciones, peritajes o trabajos correctivos que el comprador no contemplaba.

No es serio asignar un porcentaje universal de sobrecosto porque depende de cada caso. Lo verificable es que, cuando el defecto persiste, la normatividad mexicana obliga al proveedor a reparar y, en ciertos supuestos, a bonificar o incluso sustituir el inmueble (Secretaría de Economía, 2022).

En otras palabras: si la ley prevé mecanismos de reparación y compensación, es porque estas fallas sí generan afectaciones económicas reales.

2 Retrasos en entrega, mudanza y uso pleno de la vivienda

Un defecto de construcción también impacta tiempos. A veces la vivienda se entrega, pero no está lista para habitarse sin molestias.

Otras veces el problema aparece poco después y obliga a coordinar visitas técnicas, reparaciones y nuevas validaciones.

La NOM-247-SE-2021 obliga a informar condiciones y fecha de entrega, y reconoce que el consumidor debe recibir el inmueble en el plazo y condiciones acordados (Secretaría de Economía, 2022).

Si la casa o departamento requiere correcciones desde el inicio, el plazo “real” para usarla bien puede ser muy distinto del plazo contractual.

3 Pérdida de valor, confort y confianza del comprador

Finalmente, la calidad de construcción influye en el valor de uso y de reventa. Una vivienda con grietas, humedad recurrente o instalaciones problemáticas pierde confianza, genera desgaste emocional y reduce el confort diario.

Para una familia, eso importa tanto como el precio. Una compra patrimonial no se evalúa solo por el metro cuadrado, sino por la tranquilidad de vivir sin reparaciones tempranas, sin incertidumbre estructural y sin conflictos continuos con el proveedor.

Qué revisar antes de comprar una casa o departamento

1 Señales físicas en la visita

Antes de decidir, conviene revisar:

• Grietas diagonales, escalonadas o recurrentes en muros y losas.
• Manchas de humedad, pintura inflada, salitre o moho.
• Puertas y ventanas que no cierran bien.
• Desniveles visibles en pisos.
• Goteras, marcas de filtración o azoteas con mal desalojo de agua.
• Contactos, apagadores, llaves, sanitarios y drenajes funcionando.
• Olores a encierro, drenaje o humedad persistente.

2 Documentos, garantías y contrato

Además de la revisión física, pide:

• Memoria o descripción técnica de materiales, instalaciones y acabados.
• Garantías por escrito.
• Modelo de contrato registrado.
• Fecha y condiciones reales de entrega.
• Procedimiento para reportar fallas.

La NOM-247 establece garantías mínimas de cinco años para cuestiones estructurales, tres años para impermeabilización y un año para los demás elementos (Secretaría de Economía, 2022).

Ese dato cambia por completo la conversación con el vendedor: no se trata de “ver si luego responde”, sino de exigir desde el inicio lo que la norma ya prevé.

3 Cuándo conviene pedir un peritaje

Si detectas grietas relevantes, humedad persistente, deformaciones, cambios de nivel o señales de reparación reciente, lo prudente es pedir una revisión técnica independiente antes de firmar.

El costo del peritaje suele ser menor que el costo de comprar un problema estructural o de habitabilidad.

Elegir bien: lo que realmente importa al comprar vivienda

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