Antes de elegir un crédito hipotecario, conoce sus características

En el ámbito bancario podemos encontrar diversos tipos de productos hipotecarios, pero para elegir el que más se adecúe a nosotros, debemos investigar más sobre ellos para conocer todo lo que pueden ofrecernos como plazos de pago, tasas de interés, comisiones y montos, entre otras características que aquí te presentamos.

Tomar la decisión de comprar una casa es muy importante debido a la responsabilidad que se adquiere en el ámbito económico, ya que nuestras finanzas tendrán que ajustarse. Si realizaremos la compra mediante un financiamiento, primero debemos saber qué es un crédito hipotecario.

Un crédito hipotecario o una hipoteca es el préstamo de una determinada cantidad de dinero, más los intereses que le correspondan, que será devuelta mediante pagos mensuales y se utilizará para realizar la compra un inmueble, mismo que servirá como garantía de pago para la entidad que otorga dicho financiamiento.

Existen varios tipos de créditos hipotecarios con diferentes requisitos y condiciones establecidas por cada institución, ninguno es igual, ya que cada solicitante tiene distintas necesidades, por eso pueden personalizarse y adaptarse.

Para obtener un crédito hay que comprobar el valor de la casa o departamento que se quiere comprar mediante un avalúo inmobiliario, que servirá para determinar el monto de crédito al que se podrá acceder.

En México, el 71% de las personas no compara los productos financieros al contratar, de ahí la importancia de tomar en cuenta algunas consideraciones antes de elegir un crédito hipotecario:

Los costos

• Por disposición oficial y en beneficio de quienes contratan un crédito, las instituciones están obligadas a mostrar el CAT (Costo Anual Total), que es el indicador que presenta el costo anual real del crédito hipotecario. Este fue creado por el Banco de México (BANXICO) con fines de transparencia.
• La comisión por apertura es la comisión que cobra cada institución por otorgar un crédito hipotecario, que servirá para cubrir los gastos administrativos y gestión del préstamo. El monto de estas comisiones puede variar dependiendo de la institución financiera con la que se contrate el crédito.  
• La mensualidad, que es el pago del crédito, y en esta se incluye el pago a capital, los seguros, los intereses y la comisión por administración.

El monto

Para definir el monto del crédito que se aprobará, los bancos tomarán en cuenta el historial crediticio, así como los ingresos mensuales para que los pagos sean más accesibles y no representen un problema, ya que se destinará una gran porcentaje del sueldo al pago de la hipoteca. Cada institución ha definido un porcentaje máximo a aprobar, una parte será pagada como enganche directamente al vendedor y lo demás será financiado.

El tiempo

Cuando se realiza la solicitud de un crédito hipotecario, el tiempo es fundamental, así que

antes de iniciar con este trámite, se deben investigar los periodos de aprobación de un crédito y del proceso que concluirá con la firma de las escrituras.

El servicio

Antes de elegir un crédito hipotecario se recomienda buscar el apoyo de un asesor inmobiliario para realizar un comparativo de las opciones y elegir la más adecuada.

Las facilidades

En algunas instituciones, los procesos y criterios para otorgar créditos hipotecarios son complejos debido a la gran cantidad de requisitos y condiciones establecidas, por ejemplo para aquellas personas que trabajan de forma independiente y deben comprobar ingresos fijos. Hay que buscar aquellas instituciones que otorguen mayores facilidades para obtener un crédito de acuerdo al perfil de ingresos.

Una vez que se han revisado todas estas consideraciones, es momento de conocer las principales características de un crédito hipotecario: 

Comprobar ingresos

Para obtener un crédito hipotecario es necesario comprobar ingresos, así como disponer de un ahorro para cubrir los gastos iniciales. Algunas instituciones financieras requieren de un ingreso mínimo (que puede ir de los $15,000 pesos netos a los $20,000) con el único fin de asegurarse de que el solicitante podrá cumplir con el pago de las mensualidades, ya que estas no debe superar el 30% de sus ingresos.

Enganche

Para ser candidato a obtener un crédito hipotecario, las entidades financieras solicitan que se pague un enganche, este puede ir desde el 5% hasta el 20% del costo total del inmueble, en algunas instituciones es posible solicitar un crédito hipotecario sin pagar enganche.

Solo para comprar casa

Los préstamos otorgados mediante un crédito hipotecario bancario deben destinarse única y exclusivamente para la compra de una propiedad, y no pueden utilizarse para otros fines.

El inmueble será la garantía

Cuando se contrata un crédito hipotecario para comprar una propiedad, este quedará como garantía de pago del crédito ante el banco que otorgará el financiamiento. En caso de no cumplir con los pagos de las mensualidades establecidas en el contrato de la hipoteca, el banco tendrá el derecho de asegurar la propiedad y retirar los derechos sobre la misma al contratante para tomarla a cuenta del pago. Esto no significa que durante el tiempo en que se esté pagando la hipoteca, el inmueble será propiedad del banco, ya que desde un principio el contrato estará a nombre del titular del crédito.

Costo Anual Total (CAT)

Es un indicador conformado por la totalidad de los costos y gastos (monto del crédito, intereses ordinarios, comisiones, gastos, primas de seguros requeridas, amortizaciones de principal, descuentos y bonificaciones) que tendrá el crédito hipotecario bancario. Se trata de los costos del financiamiento, expresados en términos porcentuales anuales. Para calcular el CAT del crédito, se debe conocer el monto, los pagos periódicos y de los cargos adicionales, con estos datos se puede ingresar a la calculadora del CAT del Banco de México, que es la herramienta más confiable para comparar y elegir la opción que ofrezca el menor costo final. 

 Plazos de pago más largos

El plazo de pago de un crédito hipotecario bancario se fija a mediano o largo plazo, pero generalmente es más corto comparado con los créditos que otorgan instituciones como el INFONAVIT o el FOVISSSTE, y puede ir desde los 5 hasta los 20 años, dependiendo de factores como la situación económica del solicitante, el monto del crédito, el uso que se le dará. El plazo en que se pagará el crédito será acordado entre la institución y el solicitante, y además influirá directamente en los intereses o en las mensualidades. Mientras más largo sea el plazo del crédito, los intereses serán más altos pero las mensualidades serán más bajas, por eso se recomienda que este sea de 15 años.

Tasas de interés más bajas que otros préstamos

La tasa de interés es un porcentaje extra que se cobrará al obtener el crédito, y este se le pagará al banco. Existen distintos tipos de tasas:

• Tasa variable: esta se adecúa a las alteraciones en el mercado, porque cambia de acuerdo con la TIIE (Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio).
• Tasa fija: esta tasa no cambiará, será la misma durante el periodo de vida del crédito.
• Tasa mixta: esta cambiará después de un tiempo. 

La tasa que otorga certidumbre financiera y es la mejor opción es la tasa fija, debido a que las tasas variables o mixtas pueden aumentar el importe de las mensualidades, provocando que el costo financiero del crédito hipotecario aumente considerablemente. Debido a que el riesgo de pérdida que puede sufrir la entidad financiera al realizar el préstamo es menor, las tasas de interés de los créditos hipotecarios que otorgan son las más bajas del mercado, del 7.90% al 11% anual. 

Denominación en pesos

El crédito debe estar en pesos mexicanos, ya que si se elige una moneda distinta al peso, el valor del crédito se verá influido por las fluctuaciones del mercado. Si la denominación es en dólares y su precio sube, el costo total del crédito también subirá. Tampoco se recomienda en UDIS,UMAS, Salarios Mínimos ni euros.

Gastos adicionales 

Se debe tener en cuenta que un crédito hipotecario también genera gastos adicionales que el banco agregará al monto de las mensualidades que se deben pagar, como comisiones por apertura y manejo de cuenta. Y aunque es posible encontrar promociones que exenten al contratante de realizar esos pagos, sí se deberán costear los gastos notariales que incluyen la escrituración y registro de la vivienda, los honorarios del notario público, así como el enganche y el avalúo de la propiedad.

Seguros 

Cuando se contrata un crédito hipotecario, también se incluirán las coberturas de los seguros de vida, de daños y de desempleo, de acuerdo con las políticas de la institución, ya que estos servirán no solo para asegurar el pago de la mensualidad en caso de pérdida del empleo o de fallecimiento, también al inmueble mientras se cumple el plazo y pago del crédito hipotecario. En algunos casos se incluye el Seguro del hogar (que se sumará a la mensualidad) para resguardar al inmueble contra de daños por fenómenos naturales, para brindar mayor seguridad y tranquilidad.

También es importante saber si el banco donde se solicitará el crédito no cobra una penalización por adelantar pagos en caso tener la oportunidad de poder pagar el crédito anticipadamente. Al finalizar el pago del crédito, se entregará una Carta de Libertad de Gravamen, en la que se establecerá que el crédito ha sido liquidado al 100% y que la propiedad ya no está hipotecada.

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