¿Cómo obtener un crédito hipotecario si dependo de mi negocio?

Las personas que obtienen ingresos trabajando en un negocio propio también tienen la oportunidad de acceder a un crédito hipotecario gracias a que las instituciones que los otorgan, han diseñado nuevos esquemas de financiamiento para que todos los trabajadores en México pueden tener una casa propia.

La crisis derivada de la pandemia provocó un cambio en la capacidad adquisitiva de los consumidores, propiciando que el mercado inmobiliario desarrollara nuevas medidas para incentivar la recuperación económica del sector y algunos bancos redujeron las tasas de interés de sus créditos hipotecarios, mientras que entidades como el INFONAVIT y el FOVISSSTE han creado nuevos esquemas de crédito para facilitar la inversión en bienes inmuebles. Incluso, el Ejecutivo Federal presentó una iniciativa en la que se propone entregar en efectivo los créditos hipotecarios a los derechohabientes, con la intención de brindar mayores facilidades para la adquisición de una vivienda e impulsar las transacciones inmobiliarias.

De acuerdo con la Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI) 2020 realizada por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), en México hay 35.3 millones de viviendas y de estas, el 57.1% es propia pagada y el 41.35% tiene una superficie construida de entre 56 y 100 metros cuadrados. Mientras que la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) reporta que en el país, en promedio hay 9.04 millones de familias que no tienen una casa propia y de estas, 5.8 millones no cuentan con Seguridad Social.

La situación laboral también ha cambiado en los últimos años debido a que la población de entre los 18 y los 20 años que están incorporándose al mercado laboral, ha encontrado muy atractivo el modelo freelance por la flexibilidad que hay en los horarios, la facilidad para establecer un lugar de trabajo y la oportunidad de viajar mientras trabajan, por lo que los bancos y las instituciones financieras han tenido que adaptarse a esta nueva cultura laboral.

En México, la Población Económicamente Activa (PEA) es de 59.5 millones de personas, de las cuales, 32 millones se encuentran en la informalidad laboral o son trabajadores independientes y profesionistas que no laboran en una empresa con un contrato, trabajan de manera independiente y son remunerados por sus servicios mediante la figura de comisiones u honorarios, y además están interesados en adquirir un crédito hipotecario, pero no pueden acceder a uno debido a que tienen que comprobar sus ingresos y contar con un empleo estable y formal, estar dados de alta ante el SAT y presentar puntualmente sus declaraciones.

Cerca de 1.2 millones de personas reúnen los requisitos para solicitar un crédito hipotecario:

• Tener 21 años como mínimo.
• Percibir ingresos mensuales a partir de 20 mil pesos.
• Solicitar un porcentaje de financiamiento sobre el valor total del inmueble del 90%.
• Mostrar un comportamiento crediticio sano.
• Comprobar ingresos mediante recibos de nómina, estados de cuenta, declaraciones del SAT, recibos de honorarios, constancias de situación fiscal, etc.

Los programas e iniciativas que se han creado tienen el fin de apoyar económicamente a los trabajadores para participar en la reactivación de la economía con el ofrecimiento de créditos hipotecarios para quienes laboran por honorarios, asalariados que no se encuentren en una nómina y para quienes sean dueños de sus propios negocios.

La mayoría de las personas piensan que al no estar afiliados al IMSS o al ISSSTE, no pueden ser sujetos de crédito para estas instituciones pero, si son dueños de un negocio y están dados de alta en el SAT, solo deben cumplir con las condiciones y requisitos que las instituciones solicitan para adquirir un crédito hipotecario.

Estas instituciones cuentan con programas que pueden aprovechar todas las personas que dependen económicamente de su negocio, sin cotizar en alguna de ellas:

INFONAVIT

El INFONAVIT ha desarrollado esquemas de financiamiento para los trabajadores que no tienen un patrón, que son independientes, no están afiliados al IMSS y también quieren un crédito hipotecario para comprar una casa.

Si quieren solicitar alguno de esos créditos, deben cumplir los siguientes requisitos:

• Estar dado de alta ante el Servicio de Administración Tributaria y no tener ningún adeudo en esta entidad.
• Contar con una cuenta en el Banco del Ahorro Nacional y Servicios Financieros (BANSEFI) con un esquema de ahorro de al menos 12 meses de antigüedad.
• Estar dado de alta en el Instituto Mexicano del Seguro Social como trabajador independiente*.
• Tener una cuenta en una Administradora de Fondos para el Retiro (Afore)
• No haber tenido anteriormente ningún crédito INFONAVIT. 

Estos créditos solo se puede solicitar si los candidatos no han tenido un empleo formal durante 24 meses. El procedimiento para tramitarlo es el mismo que realiza un empleado que está afiliado, y la única diferencia es que el solicitante es quien realizará todas las aportaciones.

El monto que otorgará la institución dependerá de factores como la edad, la aportación mensual estimada que puede realizarse y el monto de ahorro que se tenga en BANSEFI, que sería el equivalente a la subcuenta de vivienda. El crédito otorgado puede ser hasta por el 80% del valor de la propiedad y el resto se debe costear con el ahorro de BANSEFI.

Puedes afiliarte al INFONAVIT como trabajador independiente*

Para que los trabajadores independientes o que dependen de un negocio propio puedan afiliarse, el instituto tiene un programa llamado Crezcamos Juntos, cumpliendo los siguientes requisitos:

• Ser mayor de edad, con una edad mínima promedio de 21 a 25 años y entre 54 y 84 años como máximo, esta dependerá del plazo que se elija para cubrir tu crédito
• Estar dado de alta en el SAT como contribuyente del Régimen de Incorporación Fiscal para personas físicas con actividad empresarial.
• Comprobar ingresos a partir los $20,000.00 mediante declaraciones al SAT, estados de cuenta bancarios u otro.
• Tener un historial crediticio positivo en el Buró de Crédito.
• Antigüedad en el domicilio, que será establecido por la institución.
• Contar con un ahorro equivalente al 10% del valor de la vivienda.

CREDIFERENTE

Para los trabajadores independientes y aquellos que son dueños de negocios, pero que no tienen acceso a un crédito hipotecario en el INFONAVIT y el FOVISSSTE para comprar un casa o departamento, la Sociedad Hipotecaria Federal (SFH) ofrece una alternativa que se otorga a través de bancos y Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (SOFOMES) a través del esquema llamado CREDIFERENTE.

Antes de contratar este crédito, de debe contar una cantidad para el enganche que corresponda al menos al 10% del valor del inmueble. Para solicitarlo, hay que comprobar que se perciben ingresos aunque no se tenga un empleo formal, mediante:

• La copia de la última declaración de impuestos ante la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP).
• Estados de cuenta de ahorros, cheques o inversiones en bancos, sociedades de inversión, uniones de crédito.
• Los comprobantes de los últimos 6 meses de un esquema de ahorro en un banco, donde puedan demostrar que el monto ahorrado es igual o mayor a la mensualidad que pueden pagar por el crédito hipotecario.
• Comprobantes de otros tipos de crédito que se hayan recibido (automotriz, préstamo personal) y esté reflejado el pagado una mensualidad igual o mayor al crédito hipotecario que se quiere contratar.
• Comprobantes que muestren que se ha pagado la renta de una casa a tiempo con un monto hasta 5% mayor a la mensualidad del crédito que se pretende solicitar, y en caso de ser mayor, se debe ahorrar la diferencia durante un mínimo de 6 meses consecutivos.

La entidad realizará un estudio socioeconómico del solicitante para determinar la capacidad de pago y el monto que se puede autorizar, tomando los documentos antes mencionados. El monto que lleguen a otorgar a las personas que trabajan por su cuenta o son dueños de negocio puede ser de hasta el 90 % del valor del inmueble o de 900 mil pesos.

El plazo que se otorga puede ser de 10, 15 y hasta 25 años con una tasa de interés fija. También se cobrará un Seguro de cartera, con el que se compensa el riesgo en caso de incumplimiento de pago. Y aunque su tasa de interés es más elevada comparada con la de los créditos bancarios o de instituciones de vivienda, resulta una buena alternativa de crédito hipotecario para trabajadores a honorarios, independientes y dueños de negocio.

SOFOMES

Las Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (SOFOMES) son sociedades anónimas que tienen un registro vigente ante la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (CONDUSEF), y su objeto social principal es otorgar diversos tipos de financiamiento, entre ellos, un crédito hipotecario sin INFONAVIT.

Estas también pueden fungir como intermediarios para CREDIFERENTE, de la Sociedad Hipotecaria Federal (SFH) u otorgar un crédito hipotecario para independientes de forma directa. Si este es el caso, los requisitos para solicitarlo son similares a los que requieren las instituciones de vivienda o los bancos. Los trabajadores independientes o con un negocio propio debe comprobar sus ingresos mediante estados de cuenta bancarios, constancias de servicios, recibos de honorarios, etc. Para no ser víctima de un fraude, se puede comprobar que la SOFOM que se haya elegido esté registrada en el Registro de Prestadores de Servicios Financieros (SIPRES) de la CONDUSEF.

Se realizará un estudio socioeconómico y una consulta del historial en el Buró de Crédito para comprobar la capacidad de pago del solicitante. Algunas entidades brindan la oportunidad de adquirir un crédito hipotecario de forma conjunta con los cónyuges.

BANCOS

Algunos bancos también participan como intermediarios en el programa CREDIFERENTE de la Sociedad Hipotecaria Federal (SFH) y otros ofrecen un crédito hipotecario sin INFONAVIT para quienes son dueños de un negocio y para los trabajadores independientes. Hoy se han creado diversos esquemas de financiamiento para apoyar a este sector, y hay bancos que no requieren tener una cuenta con ellos para solicitar un crédito.

Los requisitos que solicitan para comprobar ingresos son parecidos a los que piden las SOFOMES y se debe tener una antigüedad mínima de dos años en la ocupación que desempeñan de manera independiente, mediante un formato que se puede obtener en la página del SAT.

Para obtener este crédito hipotecario como trabajador independiente, se debe tener disponible por lo menos el 20% del valor del inmueble que se quiera comprar para utilizarlo como enganche, así como un buen historial crediticio. El monto que se otorgará dependerá de cada banco y de los ingresos que se puedan comprobar. 

AHORRASIF

Es un crédito hipotecario habitacional destinado a la adquisición de vivienda nueva o usada, en cualquier lugar del país con la intervención de un intermediario financiero. El monto del crédito que se otorga es de 50 mil a 500 mil UDIS (su equivalente en pesos), mientras que la tasa de interés, el plazo y el monto del pago mensual será definido por el intermediario financiero que otorgará el crédito.

Este programa de ahorro fue diseñado para el público en general que no tiene la posibilidad de comprobar total o parcialmente sus ingresos y para aquellas personas con ingresos mensuales de 5 salarios mínimos en adelante (pueden integrar el ingreso de su cónyuge), quienes deben acreditar la actividad que desempeñan ante el intermediario financiero (puede ser una Sociedad Financiera de Objeto Múltiple, SOFOM) para demostrar su capacidad de pago, en función de su capacidad de ahorro constante en el Banco del Bienestar en un plazo de 6, 9 o 12 meses (que es elegido por el solicitante) y el depósito mensual que realicen debe ser el equivalente a la cuarta parte del monto total de los ingresos que perciba cada mes.

Los beneficios de este esquema de ahorro son:

• Sustituir el requisito de comprobación de ingresos
• Integrar el enganche y gastos de escrituración
• Intereses atractivos
• Participación en sorteos
• Protección en caso de fallecimiento (a partir del sexto mes de ahorro)

Una vez que inicia el programa de ahorro, se debe acudir ante el intermediario financiero que se haya elegido para conocer las políticas y los requisitos para el otorgamiento de un crédito, debido a que consultan el historial crediticio del solicitante y cónyuge (en su caso), entre otra información. Cuando el ahorrador alcanza su meta y plazo de ahorro, el Banco del Bienestar le entrega el Certificado AhorraSIF y su estado de movimientos para presentarlo ante el intermediario financiero para continuar con el trámite para ejercer su crédito, y en caso de haberse inscrito con algún socio comercial, este realizará los trámites ante el intermediario financiero.

Se recomienda que los trabajadores independientes busquen el apoyo de un asesor inmobiliario para realizar un análisis de su situación financiera y los trámites, para que puedan elegir el esquema de financiamiento más conveniente e incrementar las oportunidades de obtener un crédito hipotecario.

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